Покупка квартир от застройщика: Как выгоднее купить квартиру: у застройщика или риелтора

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Согласитесь, сложно представить обычного человека, который захочет провести свободный вечер не перед телевизором, а за чтением обзоров московских новостроек. Эта информация может быть интересна и полезна только тем, кто задумывается о покупке квартиры. И правильно, «Новостроев» – не развлечение, а, скорее, полезный инструмент, который следует правильно использовать – как молоток при ремонте.

Поэтому сегодня мы подробно расскажем о процессе покупки квартиры в новостройке. О том, с чего его лучше начинать, как проверять застройщика – и что делать, когда все документы уже наконец подписаны. А раз уж эта инструкция называется пошаговой – напомним, что даже путь в тысячу километров начинается с одного шага. Так что вперёд!

Содержание

• Определите свои желания
• Взвесьте свои возможности
• Искать самостоятельно или нанять риелтора
• Поиск квартиры в интернете
• Проверьте застройщика
• Съездите на место строительства
• Свяжитесь с застройщиком
• Способ оплаты
• Выберите продавца
• Необходимые документы
• Проверка документов во время заключения сделки
• Приём квартиры
• Что делать после завершения покупки

1.

Определите свои желания

К покупке квартиры подходить стоит обстоятельно – это вам не поход в продуктовый. Так что для начала неплохо бы разобраться, что вы вообще хотите. Задайте себе следующие вопросы:

• Так ли вам нужна квартира – может быть, устроят и апартаменты? Вдруг вы всё равно не собираетесь оформлять регистрацию по месту жительства и любите тратиться на коммунальные услуги.
• Важно ли для вас территориальное расположение квартиры? От чего оно должно зависеть – от места работы, квартиры родственников, близости любимой кафешки?
• Важен ли для вас класс жилья? Обязан ли он быть высоким – или с милым рай и в экономе?
• Какие объекты инфраструктуры должны быть вокруг дома – детский сад, школа, магазины, фитнес-клуб, парикмахерская? Или, может, вам очень хочется жить, скажем, рядом с кинотеатром?
• А что с транспортом? Вы надеетесь на общественный? Или у вас есть автомобиль – и поэтому главное, чтобы рядом с домом было поменьше пробок?
• Смутит ли вас продолжительность стройки – или вы никуда не спешите?
• А сколько в квартире должно быть комнат?
• Должен ли там быть балкон? Или обязательно лоджия?
• Потянете ли вы самостоятельный ремонт – или квартиру лучше искать с готовой отделкой?
• А это место для ещё как минимум одного вопроса – что в квартире важно именно вам?

Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

2. Но не забывайте и о возможностях

Но перечисляя желания, всё-таки держите себя в руках и учитывайте свои возможности. Может, чтобы оплатить коммунальные услуги в пятикомнатной квартире, вам придётся устраиваться на вторую работу – а вот четырёхкомнатную вы легко потянете и с одной.

Может, «выгодное» предложение на квартиру в бизнес-классе не такое уж и выгодное – особенно, если изначально вы смотрели эконом.

Может, с ежемесячными платежами по ипотеке вы справитесь – но первоначальный взнос для вас окажется слишком велик. В конце концов, признайтесь самому себе, что сможете вести нормальную жизнь без двух гардеробных.

3. Разберитесь, сможете ли найти квартиру самостоятельно – или легче нанять риелтора

Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.

Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.

Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.

4. Приступите к поискам квартиры в интернете

Кажется, прошли времена, когда для нахождения идеальной (ладно, будем смотреть правде в глаза – подходящей)

квартиры, нужно было собрать и пролистать разные газеты и журналы с объявлениями по недвижимости. Сегодня всю эту макулатуру заменил интернет. В сети полно сайтов, которые осуществляют поиск по заданным вами параметрам, другие предлагают похожие варианты, третьи показывают самые популярные и выгодные предложения.

А чтобы сэкономить время, почитайте сайты, где о новостройках пишут настоящие профессионалы (далеко, кстати, ходить не надо), выберите там интересные проекты, ну а уже после смотрите сайты конкретных ЖК или застройщиков.

5. Проверьте застройщика: его репутацию, а особенно — документы

Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.

• Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
• Разрешение на строительство
  – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
• Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
• Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.

Почитайте форумы жильцов или других проектов того же застройщика – что говорят о них? Не столкнётесь ли вы с переносом сроков сдачи, с увеличением квартирной площади, с наплевательским отношением, с обманом? Можно ли, скажем, доверять компании, которая всего неделю на рынке? Проведите сравнительный анализ цен, понаблюдайте за процессом строительства. А когда подойдёте к покупке вплотную, снова особенно тщательное внимание уделите предоставленным документам.

6. Съездите на место строительства – осмотритесь, поговорите с возможными будущими соседями

Когда все сайты и форумы уже зачитаны до дыр, съездите на место строительства самостоятельно. Посмотрите, как выглядит ваш возможный будущий дом, как выглядит район вокруг него. Интересно будет лично увидеть, как работают строители – усердно или спустя рукава? А как хранятся строительные материалы? Что это – птицы свили гнездо на ламинате? Если дом уже находится в эксплуатации, возможно, удастся поговорить с кем-нибудь из его жильцов – тут точно можно не бояться, что вас обманут.

7. Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж

Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное — не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.

Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться). Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта. Связавшись с продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

8. Выберите подходящий вам способ оплаты

Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?

Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.

Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями. Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент. В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке. Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!

Но, наверное, самым доступным вариантом является ипотека. Попробуем совсем простым языком объяснить, что это такое. Банк покупает вам квартиру – вы в ней живёте – но постепенно возвращаете банку потраченную на неё сумму – а если перестаёте возвращать, банк забирает квартиру себе. Стоит ли говорить, что кроме самой потраченной суммы, вы выплачиваете ещё и проценты? Покупая квартиру в ипотеку, вы, как и в случае с рассрочкой, тоже делаете первоначальный взнос, только суммы ежемесячных платежей становятся гораздо меньше. Но, к сожалению, растянутся они надолго – если рассрочку дают максимум на два года, то ипотека может длиться от трёх до пятидесяти лет.

Выбирая способ оплаты, не забывайте и о возможных скидках и специальных предложениях. Скажем, о материнском капитале – государственной поддержке молодых семей с двумя детьми.

9.Выберите продавца

Легче всего покупать квартиру напрямую у застройщика, тем более, что этот вариант не только самый лёгкий, но и самый распространенный и, наверное, самый надёжный. К сожалению, мошенники попадаются и среди застройщиков, но стоит уделить время их проверке – и риск потери денег будет сведен к минимуму. Да и помните – кто не рискует, тот пьёт шампанское только в съёмной квартире.

Случается, впрочем, что квартиру в новостройке продаёт подрядчик, который, выполняя работу для застройщика, может получить несколько квартир в качестве оплаты за свою деятельность. Покупка квартиры у подрядчика несёт большие риски – иногда подрядчик продаёт её раньше, чем полностью выполняет обязательства перед застройщиком. Права покупателя окажутся продолжением права не справившегося с работой подрядчика – и квартиру вам не получится вернуть даже в судебном порядке.

Также в недавно сданной новостройке можно купить квартиру у собственника, но и здесь следует быть максимально осторожным – стремясь сохранить деньги на работе посредников, вы можете отдать деньги мошенникам. Да и вообще, честно говоря, это не лучший способ сэкономить – вряд ли кто-то будет перепродавать квартиру дешевле, чем купил её сам.

10. Соберите все документы, которые понадобятся от вас

Серьезно отнеситесь к подготовке необходимых документов и со своей стороны – пусть от вас их потребуется меньше, чем от застройщика. Рассмотрим документы, необходимые для регистрации договора долевого участия в строительстве:

• паспорт,
• заявление,
• квитанция об оплате государственной пошлины,
• нотариально заверенное согласие на заключение сделки от супруги или супруга.

Не переживайте, последнее – только в том случае, если вы находитесь в браке. То есть жениться или выходить замуж, чтобы зарегистрировать ДДУ, вас не заставят.

Регистрацию ДДУ осуществляет Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (она же Росреестр). Предоставить туда документы можно лично, можно отправить по почте, а можно через портал Госуслуг. Примерно через неделю вы получите ДДУ со специальной регистрационной надписью. Таким же образом в том же Росреестре регистрируется и право собственности – совокупность юридических норм, закрепляющая за вами право пользования квартирой.

11. Ещё раз проверьте все документы во время заключения сделки

Основной документ при заключении сделки – это договор купли-продажи. То есть договор, по которому продавец обязуется передать квартиру вам в собственность, а вы, покупатель, обязуетесь её принять и уплатить за неё определенную сумму. Договор купли-продажи должен быть в трёх или даже четырёх вариантах – один ваш, второй продавца, ещё один для Росреестра и четвёртый в банк, если сделка ведётся по ипотеке.

В ДДУ, например, обратите внимание, на графу «Застройщик» – та ли там компания, что фигурирует в рекламных сообщениях? Подписан ДДУ должен быть её генеральным директором. Если подпись чужая – значит, договор действует по доверенности, а это обязательно вызовет осложнения в возможных впоследствии судебных процессах.

Если вам уступают право требования по ДДУ, помните, что тут тоже ничто не должно противоречить договору и закону. Первоначальный дольщик отвечает перед вами за недействительность требования, но не отвечает за неисполнение этого самого требования.

Будьте особенно внимательны, покупая квартиру через жилищно-строительный кооператив – эта сделка, в отличие от ДДУ, не проходит обязательной государственной регистрации, и поэтому вы не застрахованы от двойных продаж.

Также обязательно проверьте:

• документ, устанавливающий право собственности,
• кадастровый паспорт (это выписка из государственного кадастра, то есть свода сведений о недвижимости, содержащая информацию о вашем объекте),
• технический паспорт (как ни странно, документ, в котором прописаны технические характеристики квартиры – устройство межкомнатных перегородок, канализации, системы отопления и всего такого прочего).

12. Не менее внимательно проведите процесс приёма квартиры

Этот совет легче осуществить, покупая квартиру во вторичной недвижимости. Но и получив ключи от квартиры в новостройке, не затягивайте с её проверкой. Осмотрите жилплощадь при дневном освещении – нет ли дефектов, появившихся во время строительных работ? Ровные ли стены? А пол? Все ли коммуникации работают нормально? Чем раньше вы всё это заметите, тем легче будет заставить застройщика исправлять свои недочёты. Если, конечно, вы не горите желанием заниматься ремонтом самостоятельно. Внимательно читайте акт приёма-передачи квартиры и все его приложения, там должно быть зафиксировано состояние объекта на момент вашего фактического вступления в пользование. Не принимайте квартиру, если знаете о её недостатках.

13. Разберитесь, что нужно будет сделать после завершения покупки

Сложно сказать, что тяжелее сделать с квартирой – выбрать, купить или превратить её в желаемое уютное гнёздышко. Будьте готовы, что после подписания всех договоров ваши обязанности не закончатся. Квартиры с полной отделкой сейчас, конечно, популярны, но иногда этот вариант не подходит – особенно если вы не хотите полностью повторять жилище соседа. Разберитесь, чем вы лучше займётесь самостоятельно, а что готовы доверить застройщику – обои, пол, сантехнику? А что из этого застройщик сам готов на себя взять? В общем, снова согласуйте свои желания с возможностями, ну и подойдите к делу ответственно – ремонт квартиры и дальнейшее получение документов, того же права собственности, иногда затягиваются дольше, чем само строительство.

«Новостроев» надеется, что выполнив все эти шаги по порядку, вы наконец придёте к квартире своей мечты. Конечно, риелтор может привезти вас к этой квартире на лифте – это быстро, современно и без забот. Но никакой риелтор не даст вам такого нужного опыта. Так что соберите волю и силы в кулак – и вверх по лестнице!

Георгий Парадный

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Приобретение жилья на первичном рынке может быть связано с определенными рисками. Среди них банкротство девелопера, превращение жилого комплекса в долгострой, низкое качество объектов и т. д. Мы расскажем, как проверить квартиру в новостройке, чтобы сделка принесла вам только положительные эмоции.

Риски приобретения жилья в новостройке

Как известно, предупрежден — значит, вооружен. Перечислим основные подводные камни, с которыми можно встретиться при покупке квартиры на первичном рынке.

1. Девелопер постоянно переносит сроки сдачи проекта
2. Застройщик оказывается банкротом и ЖК превращается в долгострой
3. Качество домов и квартир оказываются значительно ниже ожидаемого
4. Процедура оформления собственности затягивается по вине застройщика
5. Девелопер не исполняет обязательства по созданию социальной инфраструктуры и, например, вместо детского сада строит еще один дом

Чтобы максимально снизить перечисленные риски, необходимо знать, что нужно проверить при покупке новостройки. Начнем с главного действующего лица — девелопера.

Как проверить застройщика при покупке новостройки

1.

Возраст компании и портфель ее объектов

Застройщик, который работает свыше десяти лет, обычно внушает больше доверия, чем компания, созданная год назад. Однако здесь есть важный нюанс: стоит смотреть не только на количество лет, проведенных девелопером на рынке, но и на перечень сданных объектов, а также отзывы на них. Одна компания может быть новичком, но уже хорошо зарекомендовать себя. Другая за долгие годы может построить всего пару домов и собрать по пути все возможные проблемы.

2. Структура и репутация компании

Непростой, но важный вопрос, во время изучения которого можно почувствовать себя немного детективом. Дело в том, что за период существования компания-застройщик может сменить несколько имен и регистрационных данных. Иногда перерегистрация может быть связана с обычными организационными делами, но порой с ее помощью пытаются скрыть непривлекательную историю девелопера.

Обратите внимание на персоны учредителей компании, поищите информацию о них в интернете. Желательно, чтобы они не были замешаны в профессиональных конфликтах, к ним не предъявляли серьезные претензии, не вызывали в суд и т. д. Бывает, что в отношении должностных лиц застройщиков даже возбуждаются уголовные дела.

Особенно важно разобраться со структурой компаний, если она представляет собой крупный концерн. Не всегда что-то глобальное с виду оказывается хорошим в реальности: одно дело, если строительством жилья занимается головная компания холдинга, другое — если мелкая «дочерняя» фирма, на которую не делают ставок.

3. Сроки сдачи объектов

Если вы приобретаете квартиру в новостройке на этапе строительства, крайне важно проследить, насколько точно девелопер соблюдал сроки сдачи жилых объектов ранее. Задержки в пару месяцев некритичны, но если у компании есть тенденция заставлять покупателей ждать квартиры по году, лучше обойти ее стороной. Это касается и строительства инфраструктуры, чтобы не получить новость об открытии детского сада, когда ваши дети уже пойдут в школу.

4. Наличие необходимой документации

Перед заключением сделки следует проверить документы, относящиеся к компании-застройщику, процессу строительства и непосредственно жилому комплексу. Вот что среди них должно быть:

• Разрешение на строительство

Важно проверить, чтобы оно было выдано именно на тот дом, в котором вы планируете покупать квартиру. Также следует обратить внимание на срок действия документа, подпись должностного лица, печать организации. Данные девелопера и лица, которому выдано это разрешение, должны совпадать.

• Проектная декларация

Один из главных документов для покупателя. В нем содержится информация о сроках и этапах строительных работ, адрес дома, количество и характеристики квартир, назначение нежилых помещений, состав общего имущества, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, цена постройки дома, список подрядчиков, страхование и возможные риски строительства.

• Государственная экспертиза

Она тоже входит в проектную документацию, но ее можно рассмотреть и отдельно. Наличие такой экспертизы говорит о том, что данный объект полностью соответствует законодательству, строительным регламентам и нормам.

• Документация на строительный участок

В ней можно узнать статус земли, на которой возводится новостройка. Для получения этой информации нужно заказать выписку из ЕГРН: в ней будут сведения о собственнике, имеющихся обременениях (аренда, субаренда и т. д.) и др. В случае аренды необходимо увидеть копию договора, где прописаны сроки предоставления земли, указание на возведение дома, арендатор (застройщик).

5. Финансирование

Еще один значимый пункт в списке «как проверить новостройку перед покупкой» — это узнать способ финансирования проекта, ведь он во многом определяет уровень ответственности компании за свой продукт. Есть несколько вариантов источников денег:

• Собственные средства

Самый оптимальный, но и наиболее редкий случай. В такой ситуации девелоперу не нужно ждать, когда он получит деньги от банка, выплачивать проценты и т. д. Соответственно, и цены в таких проектах обычно ниже, а строительство идет быстрее.

• Кредит в банке

Наиболее частый выбор. Компания берет определенные обязательства перед банком и вынуждена продавать свои объекты для выплаты долга.

• Деньги компаний-партнеров

Тот же смысл, что и в банковском кредите, только денежные средства девелоперу предоставляет другая компания.

Стоит заметить, что в новых новостройках с 1 июля 2019 года деньги за приобретаемые квартиры не передаются напрямую застройщикам, а хранятся на специальных эскроу-счетах в банках. Эти средства девелопер получает только после регистрации права собственности на первую квартиру в построенном доме. Таким образом, исключается ситуация, когда из-за проблем у застройщика дольщик, заплатив за будущее жилье, остается и без квартиры, и без денег.

6. Содержание предлагаемого договора

Изучать договор следует внимательно, а если вы не уверенны в своих знаниях — то с профессиональным юристом. Когда в офисе компании вам отказывают в выдаче проекта договора, это должно настораживать.

7. Соответствие предоставляемой информации действительности

В какой именно локации возводится жилой комплекс, не соседствует ли он с промзоной, железной дорогой и пр., правда ли ближайшая станция метро находится от него в десяти минутах ходьбы, а также другие нюансы, которые застройщик легко может приукрасить — лучше все проверить самому, приехав непосредственно на место строительства объекта.

8. Соотношение цены и качества

Изучите цены на похожие объекты в том же районе и сравните с тем, что предлагает девелопер. Если ценник кажется слишком завышенным или заниженным, это повод задуматься, настолько ли хорош рассматриваемый ЖК или, напротив, в чем его минусы. Важно помнить, что выбор новостроек Москвы и Московской области довольно обширен, но у всех проектов могут быть недостатки. Здесь главное — понять, что для вас критично, а что большой роли не играет.

Как оплатить квартиру и не быть обманутым

Мало проверить застройщика и его проекты — надо еще знать, как правильно ему заплатить. Здесь стоит обратить внимание на несколько пунктов.

• Бронирование квартиры

Девелоперы предлагают забронировать квартиру за потенциальным покупателем на некоторый срок. Это стандартная практика, бронирование на несколько дней обычно обходится бесплатно, но если требуется закрепить квартиру на более долгий срок, за это придется отдать какую-то сумму. В целом, все платные услуги следует подкреплять письменными договоренностями, иначе в случае обмана у вас не будет никаких доказательств.

• Заключение договора

Остается финальный шаг — заключение самого договора. Иногда застройщики просят оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после подписания, хотя такие требования грозят им солидными штрафами. Этого делать не нужно: следует подождать пару дней, пока документ будет зарегистрирован. А вот после того, как ДДУ будет поставлен на учет, можно переводить девелоперу денежные средства. Также можно использовать аккредитив: в этом случае деньги можно отправить сразу, но сам застройщик получит их только после регистрации договора.

В этой статье мы постарались подробно рассказать, какие шаги необходимо сделать, чтобы проверить новостройку перед покупкой. Приобретение квартиры — серьезный шаг, особенно если вы рассматриваете жилые комплексы на начальных этапах строительства. Но если следовать инструкциям и не стесняться спрашивать совета у профессионалов, это станет интересным опытом, который подарит вам только хорошие воспоминания.

Нюансы при покупки квартиры от застройщика – советы от компании «Корпорация ВИТ»

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

• цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
• использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
• если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»², договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

__________________________________________________________________________

²Федеральный закон от 30. 12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004

Что происходит, когда застройщик хочет купить ваш многоквартирный дом?

Делиться Твитнуть Делиться Штырь

Вы живете в малоэтажном ветхом многоквартирном доме в перспективном районе? Вы замечали, как вокруг вас вырастает удивительное количество стеклянных башен? Есть ли у вашей квартиры какой-либо вид, доступ к станции надземного метро или какая-то другая заманчивая функция? Если вы ответили «да» на любой из приведенных выше вопросов, возможно, вы уже поняли очевидное: ваш скромный дом — отличное место для развития. И это, мой друг, может заставить задуматься любого, кто хочет избежать безумия, которое представляет собой сцена недвижимости Ванкувера. Понимание процесса может значительно уменьшить тревогу и помочь вам достичь наилучшего возможного результата.

Что на самом деле происходит?

С июля 2016 года страта-корпорациям стало намного проще зарабатывать деньги с разработчиками посредством так называемой добровольной ликвидации. В прошлом многоуровневым корпорациям требовалось 100% владельцев, чтобы участвовать в любой продаже. Этого было чрезвычайно трудно добиться, и ликвидаций было очень мало. Все изменилось с введением законопроекта 40, который вносит поправки в часть 16 Закона о собственности слоев населения , чтобы снизить порог голосования, необходимый для разрешения продажи здания, до 80% правомочных владельцев. Сегодня любая многоуровневая корпорация, достигшая соглашения с 80% правомочных владельцев, может обратиться в Верховный суд Британской Колумбии за постановлением, подтверждающим ликвидацию и продажу собственности. В случае одобрения суд назначает ликвидатора, продажа проходит, и все владельцы квартир получают выплаты после завершения процесса. Легко, правда? Верховный суд Британской Колумбии одобрил первую продажу в соответствии с новыми правилами в прошлом году, но можно ожидать, что впереди еще много. Тони Джовенту, исполнительный директор Ассоциации домовладельцев кондоминиумов, считает, что более 100 многоквартирных домов по всей провинции либо находятся на стадии ликвидации, либо находятся в процессе прямо сейчас. Так что же делать, если стучится разработчик?

Будьте осторожны с предложениями

Не все предложения созданы равными, и CHOA рекомендует советам слоев справедливо продавать любую собственность, прежде чем ставить продажу на голосование. «Владелец может возразить, что слои не продавали недвижимость должным образом или справедливо», — говорит Джовенту. Например, если застройщик обращается с предложением, но только при условии, что здание не будет продаваться, Джовенту чует неладное. «Это говорит мне о том, что они находятся под спросом и по заниженной цене», — говорит он. «У слоев возникнут проблемы с судебным иском, поскольку они не рассматривали возможность получения лучшей цены».

Пригласить экспертов

Как и при продаже чего-либо, коммерческая продажа здания, принадлежащего слоям, связана с затратами. Джовенту рекомендует страта-корпорациям заранее нанять юриста, имеющего опыт ликвидации. «Это поможет им избежать неприятностей», — говорит он. Как правило, совет слоев нанимает коммерческого брокера для продажи собственности. Брокер возвращается через 60 дней с множеством вариантов, и из трех лучших совет обычно берет один или два на встречу, чтобы решить, продавать или нет. Если большинство собственников не заинтересованы в продаже, процесс заканчивается. Однако, если владельцы заинтересованы, Джовенту предлагает совету обратиться за юридической консультацией и попросить своего брокера выступить против предложения по цене, срокам и условиям. Как только будет предложено разумное предложение, наступит время юридически обязывающего голосования 80%. «Причина, по которой мы рекомендуем два решения, заключается в том, что собрание для получения 80% голосов является юридически и технически сложным, а также дорогостоящим», — объясняет Джовенту. На самом деле, Джовенту говорит, что совету слоев легко потратить 30 000 долларов или больше на собрание с 80% голосов. Затраты складываются из судебных издержек, поиска прав собственности, вручения 30-дневных уведомлений, необходимости назначения ликвидатора, судебных исков и многого другого. «Если в стратах 100 единиц, судебные издержки во внесудебном порядке могут составлять от 50 000 до 100 000 долларов», — говорит он. Тем не менее, по оценке Джовенту, стоимость коммерческой продажи аналогична индивидуальной продаже при разбивке на единицу продукции. И он предостерегает всех от срезания углов. «В итоге вы потратите в два раза больше денег», — говорит он.

Что делать, если вы не хотите продавать?

Любой владелец может проголосовать против продажи во время собрания с 80-процентным голосованием. Если вы оказались в числе 20% противников продажи, вы можете подать заявление через суд. Однако на самом деле, говорит Джовенту, если продажа была проведена честно и открыто, не так много аргументов, которые могли бы изменить решение большинства.

Сколько денег вы можете ожидать?

Без хрустального шара трудно сказать наверняка. В то время как рыночная стоимость обычно на 15-30% выше текущей Б.К. оценка, будущая стоимость имущества может быть намного выше. По словам Джовенту, таунхаусы и малоэтажные дома, зонированные для более высокой плотности, могут увидеть «значительный» скачок в цене. Однако он предостерегает владельцев от попыток заблокировать продажу из-за жадности, если был проведен справедливый рыночный процесс. Продажа близлежащих объектов не всегда является хорошим ориентиром, так как разные здания могут быть более привлекательными по своему зонированию, местоположению, виду или другим причинам. Более того, есть финансовые выгоды для достижения единогласного решения. Если 100% владельцев соглашаются на продажу, она становится прямой продажей; нет необходимости в обращении в суд и ликвидатора. «Я использую теорию связки палочек. Одну палку легко сломать, но связку сломать гораздо труднее», — говорит он. «Если все владельцы будут держаться вместе, у них будет гораздо больше переговорных возможностей, и они смогут получить более выгодную цену».

Что на самом деле означает покупка дома у застройщика

Этот пост призван разъяснить покупателю недвижимости, почему выгодно покупать дом у застройщика. Он также определяет, что делают застройщики, признаки хорошего застройщика, основные моменты, которые следует учитывать, и преимущества покупки у них.

• Что такое застройщик
• Чем занимаются разработчики?
• Признаки уважаемого застройщика
• Рекомендации по покупке у застройщика
• Что следует помнить при работе с разработчиком
• Преимущества покупки у разработчика

Преимущества покупки у застройщика

Исследования показывают, что больше покупателей домов склонны покупать новые дома, чем покупать подержанную недвижимость.

В этом посте мы обсудим, что на самом деле получает покупатель, решив купить дом у застройщика.

Что такое застройщик?

Застройщики — это группа людей или компания, которые организуют, управляют и координируют развитие недвижимости.

Застройщики осуществляют многогранный процесс, от приобретения земли, раздела собственности с ее юридическими и физическими аспектами до продажи застроенной собственности населению и т. д. более полезной собственности, застройка земли может быть, помимо прочего, коммерческим центром, жилой застройкой, промышленным парком, общественными центрами и другими.

На Филиппинах у нас есть список известных застройщиков.

Чем занимаются разработчики?

Застройщики первыми находят землю для покупки.

Они нанимают инженеров, архитекторов, исследователей, которые проводят тщательное обследование и изучение конкретного проекта, который они будут выполнять для указанной собственности.

Исследования могут включать географическую историю и сбор данных, анализ рынка, этапы строительства и многие другие детали.

Исследования могут включать географическую историю и сбор данных, анализ рынка, этапы строительства и многие другие детали.

Они также контролируют продажу застроенной недвижимости.

Здесь в игру вступают маклеры по недвижимости. Крупные девелоперские компании аккредитуют брокеров по недвижимости для продвижения или продажи своих проектов.

Именно по этой причине вы можете увидеть разных брокеров с одним и тем же подразделением в их списке.

Означает ли это, что цена будет выше, если покупатель будет иметь дело с брокером, а не с застройщиком? Большое НЕТ, аккредитованные брокеры по недвижимости ничего не добавляют к общей договорной цене недвижимости, предоставленной застройщиком.

Но как риелтор получает деньги? Брокеры, в том числе агенты, находящиеся под их наблюдением, зарабатывают только на комиссионных, предоставляемых застройщиком.

Если маркетолог, то есть брокер или агент, совершает продажу, он также получает комиссию, без продажи, без комиссии.

«Знаете ли вы, что лицензированный брокер по недвижимости может по закону иметь команду из 20 лицензированных агентов по недвижимости под его руководством?»

Сегодня девелоперы часто рекламируют свои будущие проекты, даже если их еще нет. Это называется предварительная продажа проектов.

Если покупатель является инвестором, это хороший выбор, так как предварительные продажи проектов стоят дешевле, чем существующие проекты. Покупка предпродажного проекта может принести хорошую отдачу от инвестиций, когда проект будет завершен.

Скидки и акции

Скидки и акции исходят от застройщика, которые передаются покупателям только брокерами. Так что если вы покупаете дом у застройщика, спросите, какие сейчас действуют акции.

Техническое обслуживание

В настоящее время застройщики заботятся о внешнем виде своих дорогих земельных участков.

Это одна из основных причин, по которой они сохраняют продаваемый участок до тех пор, пока не будет продана последняя квартира, а другие застройщики даже до момента создания товарищества собственников жилья.

Признаки уважаемого застройщика

Забота о клиенте

Хороший застройщик заботится о своем клиенте больше, чем о деньгах, их главная цель — сделать клиента счастливым.  

Они инвестируют в инфраструктуру, чтобы всегда быть доступными для требований каждого клиента. Они не только вовремя выполняют свои обещания, но и делают все возможное для удовлетворения покупателя. Это приводит к хорошей репутации, которую можно легко проверить в Интернете.

Хорошие отношения

Разработчики с хорошей репутацией придают большое значение созданию замечательных отношений.

Чтобы проекты в сфере недвижимости были успешными, застройщику требуется большой опыт. У них должны быть отличные связи с кредиторами или банкирами, подрядчиками, инженерами, маркетологами, брокерами и многими другими.  

«Для совместной работы нужны не только хорошие отношения, объединяющие квалифицированных специалистов».

Креативность

Хороший или отличный застройщик не соглашается на то, что общепринято. Им нравится экспериментировать, чтобы иметь новую перспективу. Обычно это приводит к более персонализированному и первоклассному развитию недвижимости.

Они делают это, потому что нанимают творческих людей, которые видят, что будет лучше в будущем.

Они не перестают творить, применяя современное современное оборудование. От этого выиграет не только репутация компании, но в первую очередь клиент, которому они полностью доверяют.

Рекорды успеха

В спорте нужно побеждать, так же и с хорошими разработчиками, у них чистый послужной список готовых проектов.

Их клиенты с удовольствием дают показания всем, кроме того, эта компания хвастается своими успехами, так что найти такого несложно.

  Присутствие в сети

Помните мой второй пункт об «отношениях»? В нынешнюю эпоху Интернета присутствие в социальных сетях является обязательным. Как вы думаете, какой канал лучше всего подходит для того, чтобы донести свои планы до всех людей?

Да, присутствие в Интернете, лучшие компании имеют активный онлайн-портал, собственный веб-сайт, учетную запись в социальных сетях, канал на YouTube и т. д.

Они сохраняют свое присутствие в Интернете как средство общения со своей аудиторией, в первую очередь с предыдущими, текущими и будущими клиентами .  

Лучшая команда

Развитие недвижимости — сложный процесс, каждый проект требует много времени, внимания и тщательного планирования, для выполнения такой задачи им нужна группа выдающихся людей из разных отраслей, финансов , проектирование, маркетинг, исследования и многое другое.  

Исключительный разработчик знает об этом, и они нанимают только самых квалифицированных специалистов, вы можете видеть, как они говорят, справляются с давлением/дедлайнами.

Они проводят лучший отбор для найма новых талантов. Зная, что один простой сбой в процессе разработки
окажет долгосрочное влияние на проект.

Покупка недвижимости в горах Тагайтай

Рекомендации по покупке у застройщика

Наймите надежного аккредитованного брокера/агента или сделайте это самостоятельно

Покупка недвижимости – это трудоемкий процесс, и тот факт, что любая информация легко доступна в Интернете, не означает, что вы, как покупатель недвижимости, можете сделать это самостоятельно.

Я все же советую вам поискать профессионального маклера по недвижимости. Кроме того, именно застройщик платит аккредитованным брокерам, поэтому с помощью брокера/агента или без него покупатель платит такую ​​же сумму застройщику.

Да, это одно из преимуществ покупки у разработчика. Вы получаете профессиональные услуги лицензированного брокера по недвижимости бесплатно. Просто убедитесь, что выбранный вами брокер аккредитован застройщиком, если вы покупаете недвижимость.

Исследование репутации компании

Хорошие компании дорожат своей репутацией, им нужно время, чтобы получить четкое представление о том, как разработчик справляется со своими проектами. Это хорошее чтение, почему хорошая репутация важна для компании.

  Покупатели могут сделать это, обратившись к друзьям или коллегам, которые могли купить недвижимость в рамках проекта. Интернет-форум также является хорошим источником.

Выясните, есть ли незавершенные проекты в отношении застройщика, как насчет оборота объектов, которые они закончили, как они рассматривали возникшие жалобы или проблемы?

Внимательно изучите кредитора, представленного застройщиком

Для оплаты в рассрочку это стоит времени. Обычно застройщики работают с банковскими учреждениями для оценки своих проектов.

Это беспроигрышная ситуация для покупателя, так как сокращает бумажную работу, обычно необходимую для приобретения недвижимости, а также делает приобретение недвижимости проще и быстрее.

Однако сравнение одного банка с другим даст покупателям четкое представление о том, какой банк дает меньшую процентную ставку.

Получите совет от опытных друзей и семьи

Две головы лучше, чем одна, верно? Друзья, которые уже купили недвижимость, могут поделиться своим опытом покупки, всегда полезно спросить тех, у кого есть непосредственный опыт покупки недвижимости.

Сравнить цены с другими проектами

Разумный покупатель хотел бы проверить другие цены. Это один из признаков того, что брокер, с которым заключает сделку покупатель, является отличным брокером. Она не добавит никакой цены сверх того, что застройщик поставил на недвижимость.

Прежде чем подписать какой-либо контракт на покупку, убедитесь, что у вас есть сравнение того, что вы собираетесь приобрести. Эта ссылка расскажет вам о важности сравнительных покупок.

На что следует обратить внимание при заключении сделок с застройщиком

Выбор лучших объектов

Самое главное при выборе недвижимости — это место, место и еще раз место. Когда вы получаете лучшее место, вы также получаете максимальную оценку стоимости собственности в кратчайшие сроки. А чтобы получить лучшую локацию, станьте первым покупателем проекта.

Выберите место вместо обновления

Подумайте, как вы хотите потратить выделенный бюджет. Гранитный пол может быть добавлен позже, но вы не можете перенести 150 кв.м. дом из Блока 1 до 200 кв.м. много в другом блоке.

Итак, идея в том, чтобы выбрать самую большую площадь участка, которую вы можете себе позволить прямо сейчас, и обновить ее позже.

Знайте, что вы можете получить с обычным пакетом и что дополнительно.

Спросите, что входит в пакет, который вы собираетесь купить, потому что то, что вы видите в брошюре, иногда не соответствует реальности многих разработчиков рекламных кампаний.

Если вы в чем-то не уверены, не стесняйтесь спрашивать, правильное общение является ключом.

«Правильная коммуникация — это ключ».

Если есть предложения по обновлению, внимательно изучите предложение, чтобы сэкономить деньги. Всегда проверяйте каждое обновление, которое вы рассматриваете. Опять же, выберите местоположение вместо обновления.

Что входит в гарантию

Спросите у застройщика о гарантии, при покупке нового дома она всегда предоставляется с гарантией, указав, что любой ущерб, который может возникнуть, будет устранен в течение определенного периода времени.

Спросите, как долго дом будет покрываться гарантией и условиями, которые к ней прилагаются.

Понимание плана этажа

Внимательно изучите план этажа, чтобы визуализировать планировку комнаты, понять поток собственности, увидеть все размеры комнаты, чтобы вы могли спланировать покупку мебели после завершения строительства дома. .

Это полезное руководство для изучения плана этажа.

Осмотр оборотного дома

Застройщики обычно строят типовой дом и переворачиваемый типовой дом. Модель дома полностью меблирована только для того, чтобы дать потенциальному покупателю представление о том, как будет выглядеть дом с мебелью, сантехникой и т. д.

Перевернутый дом – это настоящий дом, который вы получите без мебели. Посещение сдачи дома даст вам представление о том, примете ли вы обновление, предлагаемое застройщиком, модернизацию напольной плитки, освещение и т. д.

Добавить дополнительный месяц к дате сдачи

Я не говорю, что разработчик будет задерживаться на обороте. Не ждите задержки, но будьте хотя бы к ней готовы. Существуют определенные обстоятельства, которые могут возникнуть в процессе, дайте по крайней мере один месяц передышки, прежде чем занять дом.

Существуют определенные обстоятельства, которые могут возникнуть в процессе, подождите хотя бы один месяц, прежде чем занять дом.

Не забудьте сфотографироваться

Нет, не ваше селфи, а фотография дома. Сделайте это от первого просмотра модели дома до фактического строительства собственного дома. И да, вы должны время от времени посещать строительство дома. Кроме того, это ваш дом, пока дом не будет полностью закончен.

Преимущества покупки у застройщика

Новый дом

Покупатели дома могут быть уверены, что дом новый. Новые дома сейчас обычно более энергоэффективны. Благодаря использованию новых строительных материалов, а также оборудованию по последнему слову техники – сигнализация, электрическая система, интернет-инфраструктура и необходимые кабели, что означает потенциально более низкие счета.

Во время строительства

Покупателям не нужно слишком беспокоиться во время строительства, так как об этом позаботится застройщик.

Простота оформления документов

Это зависит от того, какого застройщика вы выберете. Сегодня есть авторитетные застройщики, которые максимально упрощают процесс покупки дома для своих клиентов, включая всю соответствующую обработку документов.

Персонализация дома

Есть варианты, которые разработчики предоставят покупателям для индивидуальной отделки дома. Другие даже предлагают настроить план этажа в соответствии с предпочтениями покупателя.

Акции и скидки

В зависимости от текущей акции покупатели могут воспользоваться льготами, предлагаемыми разработчиком в месяц покупки.

Меньше техобслуживания

Поскольку дом недавно построен, не нужно беспокоиться о замене чего-либо в течение следующих трех-пяти лет.

Гарантия

Как и на бытовую технику, новые дома также имеют гарантию на год, другие предлагают расширенную гарантию.

Первое использование

Кто не хотел бы переехать в новый дом? Все чисто, никаких засаленных кухонных принадлежностей, никаких царапин. Только представьте, что после напряженного рабочего дня вы возвращаетесь в свой новый дом. Это уже больше, чем бонус.

Варианты финансирования

Банковское финансирование, внутреннее финансирование или оплата наличными, покупатель может выбрать, какие варианты оплаты он может себе позволить. В отличие от покупки перепродажи, где единственный вариант — заплатить наличными.  

Более высокая стоимость при перепродаже

Со временем стоимость собственности обычно увеличивается. Особенно, когда у разработчика хорошая или отличная репутация. Всего через несколько лет после покупки покупатель, как правило, оказывается на стороне победителя, когда дело доходит до оценки недвижимости.  

Варианты местоположения

Местоположение играет большую роль при приобретении недвижимости. Покупка на ранней стадии развития подразделения дает покупателю больше возможностей для выбора. Однако, когда проект близится к завершению, возможности выбора идеального места становятся ограниченными.

Это также относится к проектам кондоминиумов. Но все же варианты расположения от застройщика намного лучше, чем выбор вторичной недвижимости.

Покупка дома в новостройке Vs. Старый в Нью-Йорке

Как новоиспеченный пенни, квартира в новостройке так же притягивает.

Когда покупатель въезжает в квартиру, он или она становится владельцем одного из самых последних и лучших предложений на рынке недвижимости.

Или они?

Есть много преимуществ в покупке квартиры в новостройке по сравнению с недвижимостью на вторичном рынке.

В то время как покупка первого в среднем стоит значительно дороже второго, высококачественная покупка (которая может охватывать все, от местоположения до архитектуры и удобств) может быстро вырасти в цене.

(Некоторых желанных жилых домов, таких как довоенные квартиры, также не хватает, и их трудно найти.)

Кроме того, в отличие от кооператива, для новых квартир не требуется одобрение совета директоров.

И, в отличие от подержанной квартиры, нет потенциальной необходимости в капитальном ремонте или капитальном ремонте, который потенциально может превратиться в денежную яму.

Обратной стороной этого является то, что покупка новой квартиры иногда может показаться игрой в кости — с множеством потенциальных сценариев, когда покупка может пойти не так , будь то на Манхэттене или в любом другом районе.

Однако при должной осмотрительности покупатели жилья могут снизить такие риски.

Внимательно изучите план предложения

Чтобы застройщик начал продавать квартиры, он должен предоставить покупателям «план предложения», в котором подробно описаны все аспекты строительства этой квартиры.

Во-первых, разработчик должен получить одобрение плана от Генеральной прокуратуры штата Нью-Йорк.

Это делает план предложения «обещанием» разработчика покупателю, которое он должен выполнить.

Вы можете получить копию плана у отдела продаж разработчиков.

Посоветуйтесь с опытным юристом по недвижимости, чтобы тщательно все изучить. (Большинство планов состоят из нескольких сотен страниц.)

В частности, обратите внимание на те аспекты плана, которые могут увеличить расходы или, если они будут упущены в течение этого периода проверки, могут преподнести неприятные сюрпризы в конце.

Например: Знаете ли вы, что коллективные собственники иногда должны оплачивать стоимость квартиры своей супервайзера?

В этом плане вы также найдете отчет инженера, а также информацию о том, оставляет ли застройщик право не продавать некоторые из квартир, что может превратить его в смешанное место жительства владельцев и арендаторов квартир и, возможно, обесценить стоимость перепродажи для собственников.

Другие факторы риска

Лучший способ избежать наихудших сценариев, описанных в предыдущем разделе, — это выполнить домашнее задание.

Изучите всех участников: от спонсора (юридическое лицо, состоящее из одного или нескольких разработчиков, ответственных за создание здания) до архитектора, отдела продаж и т. д.

Это первый девелоперский проект продавца? (К этому следует относиться с большой осторожностью. )

Участвовали ли — или были ли — какие-либо заинтересованные лица в предыдущих судебных процессах или в предстоящих судебных процессах?

Были ли жалобы на Better Business Bureau? Были ли структурные проблемы в предыдущих начинаниях?

Какие отзывы покупателей о предыдущих проектах, в которых участвовали члены команды разработчиков?

При анализе результатов помните: оценивайте команду разработчиков как по отдельности, так и как единое целое.

Подробная информация о финансировании квартиры в новом комплексе

Как уже упоминалось, кредиторы хотят, чтобы было продано не менее 51% квартир, прежде чем они почувствуют себя достаточно безопасными для предоставления финансирования. Отчасти это связано с требованиями Fannie Mae.

Некоторые финансовые кредиторы также не будут предоставлять ссуды, пока не будет по крайней мере два года жестких финансовых показателей, включая то, сколько владельцы платят в общих расходах. В результате самые ранние покупатели, как правило, платят наличными.

Если вам нужна ипотека для покупки квартиры, это может быть проблематично.

К счастью, особенно в Нью-Йорке, застройщик кондоминиума присоединится к «предпочтительному кредитору», который может предоставлять ссуды до тех пор, пока здание не будет соответствовать различным требованиям Fannie Mae.

Покупателям также проще иметь специального кредитора, чем самостоятельно искать ипотечный кредит.

К счастью, процентные ставки по новостройкам не уступают другим видам ипотечных кредитов. Однако ваша ставка может быть выше, если вы получите финансирование, когда будет продано только 25% квартир в здании, а не 51%.

Но, конечно же, более длительное ожидание подачи заявки на кредит также означает меньший выбор квартир в здании.

Наличие предварительно одобренного кредитора также можно рассматривать как положительный признак стабильности процесса продажи здания и спроса.

Возможные задержки закрытия в новом строительстве

Между подписанием контракта и закрытием объекта может пройти много времени.

Здание буквально находится в стадии строительства, и иногда его закрытие может занять до 12–18 месяцев — в отличие от 30–60 дней, которые обычно требуются для закрытия уже построенных домов.

Одна из мер безопасности, которую могут принять покупатели, — это договориться о так называемом «свидании на улице».

Это дата, к которой, если строительство здания и/или конкретной квартиры не завершено, вы можете законно вернуть свой первоначальный взнос.

Хотя покупатели также могут договориться о более ранней дате сдачи своей квартиры, чем дата завершения всего здания, это редко предоставляется.

Имейте в виду, что в период, предшествующий строительству, покупателям придется искать другое жилье, что увеличивает дополнительные расходы.

Разработчик предупредит покупателей за 30 дней до того, как приближающаяся дата закрытия станет «официальной».

Таким образом, покупателям было бы разумно не договариваться о выезде из своих существующих домов, пока они не получат 30-дневное предупреждение, поскольку, как известно, даже самые эффективные строительные проекты могут столкнуться с перерасходом времени и средств по сравнению с оригинальные сметы.

Кроме того, покупатель не может закрыть квартиру до тех пор, пока Департамент строительства г. Нью-Йорка не выдаст временный Сертификат о сдаче в аренду и декларацию, подтверждающую, что комплекс прошел все соответствующие проверки зданий и готов к заселению жильцами, а квартира был подан в город и присвоен номер участка и код собственности.

Когда дело доходит до строительства, работающего сверхурочно, одна из форм защиты покупателей заключается в том, что по закону спонсор должен провести по крайней мере одно закрытие в здании, сопровождаемое временным свидетельством о сдаче в аренду, к концу первого бюджетного года. (первый бюджетный год длится 365 дней, начиная с запланированной разработчиком даты завершения).

Если этого не произойдет, все домовладельцы, заключившие договор, имеют возможность аннулировать и вернуть свои депозиты.

Отмена или попытка добиться уступок от застройщика являются одними из немногих ресурсов, которые покупатели имеют для застройщиков, не успевших уложиться в срок.

Нередки случаи, когда у застройщика заканчиваются деньги на завершение строительства.

(Обратите внимание, что, хотя Генеральная прокуратура подтверждает, что спонсор не вносит залог и что план предложения и описание проекта совпадают, офис AG делает , а не вникает в то, имеет ли разработчик достаточное финансирование для завершения свой строительный проект, чтобы дать ему зеленый свет для продолжения строительства.)

Однако подать в суд на застройщика, который не выполняет поставленные задачи, редко, потому что это очень сложно сделать.

Вы можете не получить то, что указано в плане предложения.

План предложения состоит из обещаний и набросков. Тем не менее, как упоминалось ранее, то, что отображается в плане предложения, может не совпадать с тем, что в конечном итоге проявляется в конце.

Вот несколько красных флажков, на которые следует обратить внимание:

• Контракты часто продаются на основе одной завершенной (но незанятой) квартиры, известной как «образцовая квартира». Потенциальные покупатели, спросите, чем ваша квартира будет отличаться от модели Ед. изм?
• Если ваша квартира еще не построена, узнайте, можете ли вы получить экскурсию в каске или фотографию с дрона, чтобы увидеть, как может выглядеть вид из вашей завершенной квартиры.
• Если здание все еще находится в стадии строительства, в нем есть жильцы, посмотрите, сможете ли вы получить от них объективную обратную связь как о достоинствах, так и о недостатках здания и его управления (попытайтесь перехватить их в местах общего пользования или входящих или из здания).
• Перед закрытием пройдитесь и составьте «список недостатков» всех проблем, которые необходимо исправить или решить в первую очередь.
• Это может показаться диким, но нередко бывает, что площадь в квадратных футах, указанная для единицы в плане предложения, отличается от фактических размеров. Известно, что застройщики вычисляют внешнее пространство коридора в квадратных метрах квартиры или измеряют расстояние от внешних стен, а не от внутренних. Будьте достаточно смелы, чтобы спросить, как рассчитывались квадратные метры? Обратите внимание, что некоторые планы предложений откровенно раскрывают возможность несоответствия площади в квадратных футах — до 10%. Итог: сделайте свою математику!

Многие покупатели нередко отказываются от осмотра новостройки, как правило, просто просматривая квартиру со своим брокером и создавая «список недостатков» элементов, которые необходимо отрегулировать или отремонтировать.

Однако, сообразительный покупатель наймет независимого инспектора, в чем убедились многие расстроенные домовладельцы после въезда в новостройку.

Есть причина, по которой некоторые застройщики сталкиваются с судебными исками со стороны своих клиентов.

Высокие затраты на закрытие

Одним из основных недостатков квартир в новостройках по сравнению с существующим жилым фондом и большинством приобретений недвижимости являются высокие затраты на закрытие.

Ожидается, что покупатель, а не спонсор, должен оплатить большую часть расходов на закрытие сделки, даже налоги и сборы, которые обычно уплачивает продавец при перепродаже.

Сюда входят:

• Гонорары спонсора (которые обычно оплачивает продавец в случаях перепродажи; такие гонорары могут достигать 5000 долларов США)
• Налоги штата Нью-Йорк и города Нью-Йорк на передачу прав (на сегодняшний день 4 доллара за 1000 долларов США) от цены покупки и 1,425% для покупок на сумму более 500 000 долларов США соответственно)
• Для тех, кто нуждается в финансировании, 5–6% от стоимости недвижимости рассчитываются как дополнительные затраты на закрытие. расходы на ввод в эксплуатацию здания

Как упоминалось ранее, некоторые здания требуют, чтобы владельцы кондоминиумов объединились для покупки квартиры в суперкомплексе. Если речь идет об ипотеке, она может оплачиваться ежемесячно в рамках общих расходов.

Покупатель может смягчить затраты на закрытие за счет уступок, таких как возложение на продавца налогов на передачу, предложение скидки на закрытие или льготы, такие как бесплатная парковка или доступ в тренажерный зал.

Часто спонсор с большей вероятностью пойдет на уступки, если рынок мягкий или объекты находятся на рынке в течение длительного времени. Льготы или льготы также могут быть предложены для ранних или предварительных покупателей.

Некоторые покупатели могут быть не в состоянии позволить себе такие высокие затраты на закрытие, поэтому учитывайте это заранее при покупке, оценивайте и планируйте соответствующим образом.

Высокие общие расходы

Ежемесячные общие расходы на квартиры в новостройках могут быть очень высокими в дополнение ко всем другим высоким затратам на покупку.

Это не просто подтасовка цифр разработчиком; Генеральная прокуратура штата Нью-Йорк по закону допускает отклонение до 25% по сравнению с тем, что указано в плане предложения.

Это дает разработчикам очень широкое и абсолютно допустимое поле для творчества с числами.

Как только базовый уровень первого года обучения установлены реальные эксплуатационные расходы, общие расходы обычно увеличиваются на 5-10% в течение первых двух лет.

Также взгляните на сами основные общие расходы. Здание с большим количеством удобств по умолчанию будет иметь более высокие общие затраты.

Спросите себя, стоят ли они того? Если нет, то подходит ли вам это здание?

Стоимость недвижимости в первый год в плане размещения также может быть занижена. Вместо того, чтобы отражать фактическую стоимость недвижимости для вашей квартиры, они могут быть средним значением налогов, уплаченных за «строящееся» здание, и его стоимости после завершения строительства.

Налоги на последние выше, что означает, что ваши фактические налоги на недвижимость будут выше. Ваш адвокат спрашивал, как рассчитываются налоги в плане предложения?

Имейте в виду, что покупатели также могут быть обременены расходами на страхование здания в первый год и даже расходы на адвоката для подготовки плана предложения!

Налоги на недвижимость при новом строительстве в Нью-Йорке

В Нью-Йорке владельцы кондоминиумов и кооперативов обычно платят более высокие налоги, чем владельцы домов на одну семью.

Однако есть способ избежать этого, подав заявку на налоговые льготы.

Не так давно застройщики роскошных квартир в Нью-Йорке могли подать заявление на налоговые льготы для себя, что также было выгодно покупателям квартир.

Это была программа в рамках программы освобождения/снижения налогов 421a. Владельцы кондоминиумов могли платить низкие налоги в течение 15-20 лет (последние несколько лет платили повышенные налоги в шахматном порядке).

Однако в 2018 году городские власти изменили правила, сделав все это, но маловероятно, что большинство застройщиков смогут воспользоваться этой программой.

Сегодня существует очень мало зданий, которые могут предложить налоговые льготы в соответствии со статьей 421a, и их число будет уменьшаться с каждым годом.

Налоговая льгота J51 все еще очень жива, хотя и не считается «хорошей» для экономии и не применима к новому строительству.

Налоговая программа J51 предназначена для улучшения и ремонта здания, поэтому более старые здания пользуются этой налоговой льготой.

Не забывайте всегда проверять ежемесячные или годовые налоги на имущество.

Другие предостережения

Среди угрызений совести покупателей, которые преследуют некоторых владельцев квартир, есть и печально известная «исчезнувшая панорама».

Есть ряд изменений, способных лишить прежний, прекрасный вид. Были даны умные советы по недвижимости о способах потенциального решения этой проблемы, включая покупку квартиры, выходящей окнами на улицу.

Агент по недвижимости Compass, Дебора Бренер Золан, которая специализируется на продаже новостроек, взвесила:

«Очень рискованно говорить, что дом, выходящий окнами наружу, на улицу, НИКОГДА не будет иметь здания напротив него или что здание через улицу никогда не будет достроено до уровня, параллельного полу квартиры, в покупке которой заинтересован ваш покупатель.0003

Зонирование может измениться — это означает, что если оно изменится со смешанного или жилого на коммерческое, то здание может быть возведено выше уровня здания покупателя.

Однако можно быть уверенным, что покупка квартиры с окнами во внутренний двор будет безопасной. Например, если в интересующем вас здании есть блок, обращенный к мосту, под мостом ничего нельзя построить, чтобы они не потеряли этот вид.

Как агент по недвижимости, представляющий продавца или покупателя, я очень осторожен и не обещаю, что их взгляды останутся прежними, если только квартира не выходит окнами во внутренний двор, не находится напротив моста или других объектов общественного пользования или не находится прямо рядом с водоем»

Для тех, кто рассматривает возможность покупки своей квартиры для сдачи в аренду, обратите внимание, что многие планы предложений новостроек запрещают владельцу сдавать свою квартиру в аренду в течение как минимум года после закрытия.

Те же самые правила могут применяться к повторным продажам — отчасти для того, чтобы предотвратить перепродажу.

Также обратите внимание, что удобства в здании могут быть недоступны после того, как вы закроетесь и въедете.

По закону у спонсоров есть до одного года с даты первого закрытия застройки, чтобы завершить все удобства в здании.

Существует множество «известных» аспектов навигации по покупкам новых разработок, в том числе то, что некоторые разработчики продают их семье и друзьям, прежде чем открывать покупки для публики.

Кто-то, связанный с разработчиком, может помочь вам получить такую ​​первоклассную возможность.

В этом и других хитроумных способах ориентироваться в процессе нового строительства брокер покупателя может быть очень полезен.

Здесь Золан также вмешался: «Наличие агента покупателя при покупке новостройки может быть очень полезным и столь же выгодным, как и при покупке квартиры на вторичном рынке, особенно если у агента есть опыт в новостройках». 0003

Можно задавать разные вопросы, поэтому замечательно, что агент знает об уникальности нового строительства.

Они смогут задать вопросы об особых рисках и соображениях, изложенных в Плане предложения, уступках, которые могут быть доступны их покупателям, и о том, какие расходы на закрытие, как ожидается, будут оплачены покупателем (например, есть ли единицу, за которую покупатель будет помогать платить?).

Они также смогут проконсультировать своих клиентов о задержках строительства, которые происходят почти ВСЕГДА, какой будет структура депозита, или спросить о том, как будет завершено строительство (сверху вниз или снизу вверх, и начнут ли они закрытие на несколько этажей сначала и т. д.?).

Агент покупателя может провести исследование о застройщиках и сообщить своим клиентам об их прошлых зданиях и их репутации. Для покупателей всегда полезно, чтобы их интересы были представлены.